Le leggi regionali spiegate ai cittadini: il Piano Casa

26 giugno 2013

La legge regionale n. 25/2012 stabilisce tra l’altro come attuare interventi di ampliamento e di rinnovamento del patrimonio edilizio, programmi di riqualificazione urbana delle aree degradate ed interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio

(ACR) - Migliorare la qualità e la sicurezza del patrimonio edilizio esistente, favorire il risparmio energetico e l’uso di energia rinnovabile e, ancora, ridurre il consumo dei suoli attraverso il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente. Sono solo alcuni degli obiettivi della legge regionale n. 25 del 3 dicembre 2012 (la cosiddetta “Legge Casa”) che attua una serie di interventi di microeconomia attraverso modifiche ad alcune leggi regionali relative al rilancio del settore. Dal testo, che punta molto anche alla tutela del territorio e si esprime sugli strumenti urbanistici necessari alla salvaguardia e allo sviluppo del comparto, si evince come la legge intenda non rivoluzionare il sistema imprenditoriale nell’edilizia, ma permettere a imprese, Comuni e singoli cittadini di costruire o procedere a piccoli interventi.

Oltre a promuovere specifiche misure a sostegno del settore edilizio, proponendo diversi interventi straordinari, la legge fa riferimento alla possibilità per i Comuni, che ancora non hanno adottato i nuovi strumenti urbanistici, di operare utilizzando i vecchi piani regolatori generali. Sono fissate al 31 dicembre 2014, infatti, le proroghe della validità degli attuali Prg (Piani Regolatori Generali) e dei Pdf (Programmi di Fabbricazione). Non solo: la Basilicata, insieme ad altre sette regioni italiane (Abruzzo, Calabria, Lazio, Puglia, Sardegna, Sicilia, Umbria), ha stabilito di prorogare fino al 31 dicembre 2013 la scadenza del “Piano Casa”, data questa che rappresenta il nuovo termine entro cui poter presentare le istanze. Rispetto alla “Legge Casa” è bene puntualizzare, inoltre, che sono considerati legittimi i procedimenti validi fino al 31 dicembre 2011 e in corso di definizione del provvedimento in esame.

Tra le assolute priorità individuate dall’intervento legislativo si distingue senza dubbio quella di favorire gli effetti positivi sull’attività dell’intero comparto, in linea con una corretta applicazione delle disposizioni della Legge Nazionale (n. 106/2011) in materia. Il provvedimento, inoltre, mira a snellire tutte le procedure che tendono ad una razionalizzazione del settore edilizio.

Nel dettaglio, la legge approvata dal Consiglio regionale interviene con "Modifiche alla Legge Regionale 7.08.2009, n. 25 (Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente); alla Legge Regionale 11 agosto 1999, n. 23 (Tutela, Governo ed Uso del Territorio); alla Legge Regionale 7 agosto 1996, n. 37 (Procedure per l’approvazione degli strumenti attuativi in variante agli strumenti urbanistici generali); alla Legge Regionale 27 luglio 1979, n. 23 (Disciplina transitoria delle procedure di approvazione degli strumenti urbanistici di attuazione), in attuazione dell’art. 5 comma 9 del Decreto Legge 13.05.2011, n. 70 convertito, con modificazioni dalla Legge 12 luglio 2011, n. 106”.

Quattro sono i contenuti fondanti della “Legge Casa”, i quali consistono in: interventi di ampliamento del patrimonio edilizio esistente; interventi di rinnovamento del patrimonio edilizio esistente; programmi di riqualificazione urbana delle aree degradate; interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio esistente (cambiamento di destinazione d’uso).

Proviamo a spiegare cosa cambia davvero e a quali innovazioni si va incontro.

Interventi di ampliamento del patrimonio edilizio
Tra le finalità della legge rientrano interventi di ampliamento della superficie del patrimonio edilizio entro il limite massimo del 20 per cento. Una concessione, questa, riservata però a specifiche tipologie di strutture residenziali: in particolare a quelle che presentino una superficie non superiore ai 200 metri quadri, se si tratta di una tipologia mono familiare, e fino a 400 metri quadrati nel caso in cui la tipologia fosse plurifamiliare. Il bonus massimo concesso in questi casi è pari a 40 metri quadri per ogni unità abitativa, i quali diventano 160 per l’intero edificio se si tratta di strutture condominiali di superficie complessiva superiore a 400 metri quadri. Per gli edifici non residenziali con una estensione massima di 250 metri quadri e nei consorzi industriali, invece, il provvedimento legislativo prevede che l’incremento possa attestarsi al 15 per cento. La vera novità in questo punto della legge, in realtà, consiste nel fatto che sono ammessi a beneficiare di tali azioni anche gli immobili condonati e quelli con titolo abilitativo in corso di validità. Dal documento emerge inoltre che possono usufruire delle misure incentivanti anche i condomini, purché tale ampliamento sia eseguito sulla base di un progetto unitario tale da garantire la coerenza architettonica. Le azioni di ampliamento del patrimonio edilizio si estendono anche alle aree di tipo “E”, quelle cioè che rientrano nell’ambito agricolo. In questo caso, infatti, su unità immobiliari esistenti destinate ad attività turistico-ricettive, agrituristiche e funzionali all’attività agricola sono previste estensioni fino al 50 per cento per la realizzazione di porticati o superfici coperte e aperte.

Interventi di rinnovamento del patrimonio edilizio esistente
Il provvedimento contempla anche il margine massimo di ampliamento pari al 30 per cento per gli interventi di demolizione e ricostruzione riferiti agli edifici residenziali e non, mentre può essere raggiunto anche un incrementato fino al 35 per cento nel caso in cui si ricorra alle tecniche costruttive della bioedilizia o si installino impianti fotovoltaici integrati in grado di assicurare una produzione di energia non inferiore al 40 per cento del fabbisogno dell’intero edificio. Questo punto della legge contempla inoltre la possibilità di interventi di demolizione e ricostruzione di fabbricati non residenziali in aree produttive con incrementi non oltre il 15 per cento della superficie coperta esistente.

Programmi di riqualificazione urbana delle aree degradate
Un passaggio importante della modifica relativa al “Piano Casa” si individua, ancora, nelle iniziative volte alla “riqualificazione delle aree degradate”. La promozione e l’incentivazione di tali contesti sono proposti dalla Regione Basilicata attraverso la formazione di un vero e proprio programma di riqualificazione urbana, coerente con le strategie comunali, e il coinvolgimento di soggetti pubblici e privati interessati. Come indica lo stesso documento in esame, gli strumenti in questione sono finalizzati a favorire il recupero di parti significative delle città o di aree in condizioni poco favorevoli attraverso interventi organici in grado di affrontare, secondo uno schema integrato, la riqualificazione dell’ambiente ricostruito. Guardando in questa direzione, il provvedimento intende agire nel rispetto delle destinazioni d’uso prevalenti dell’area, favorendo la riqualificazione degli spazi pubblici, a vantaggio della valorizzazione del patrimonio storico culturale, paesaggistico e ambientale. Scopo di questa azione è anche la riqualificazione di edifici dismessi e la riorganizzazione dell’assetto urbanistico, ricorrendo a urbanizzazioni, spazi verdi e servizi, con una particolare attenzione alle modalità di gestione degli stessi. È evidente come il provvedimento legislativo approvato dalla Regione Basilicata sia teso a sviluppare aspetti particolarmente interessanti del settore edilizio, i quali sono finalizzati soprattutto a offrire una opportunità concreta e semplificata nell’adeguamento del patrimonio immobiliare.

Interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio esistente
In questo passaggio la legge prevede interventi straordinari per il recupero di superfici coperte e libere dei piani con accesso diretto da strada, attraverso il cambiamento di destinazione d’uso, da riservare a:

- parcheggi per le singole unità abitative – si pensi alla presenza di porticati sottostanti gli edifici che, con il comune accordo del condomini, potrebbero essere chiusi per ottenere mini spazi da sfruttare;

- alloggi sociali – potrebbe essere il caso di un’abitazione da destinare a cittadini con reddito minore;

- alloggi per disabili;

- locali di servizi pertinenziali alle singole unità immobiliari – laddove per “pertinenziale” si intende la destinazione di sale condominiali ad un uso comune purché la decisione sia condivisa dal condominio. 

Il riutilizzo delle superfici coperte e libere potrebbe, infine, comprendere attività commerciali, tempo libero e uffici. Il cambiamento di destinazione d’uso può interessare anche volumi esistenti nella misura non superiore al 50 per cento tra residenziale, turistico-alberghiero, direzionale (studi professionali), commerciale, artigianale (piccoli laboratori non inquinanti), sportivo-ricreativo, educativo-culturale (piccole biblioteche) e sanitario e socio-sanitario (laboratori d’analisi). Il tutto, chiaramente, in linea con le norme vigenti rispetto agli adeguamenti sismici e alla certificazione energetica degli edifici, e non in contrasto con la regolamentazione condominiale. Nel prevedere questi interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio esistente, per le cosiddette zone “E”, quelle agricole, la “Legge Casa” mette in conto un incremento del cambiamento non superiore al 30 per cento della superficie residenziale esistente, rispetto alla residenza attuale, e modifiche di destinazione fino a un massimo di 200 metri quadri per piccole attività di rivendita e degustazione, nonché servizi alle popolazioni rurali. In particolare questo aspetto è finalizzato a favorire le frazioni in cui sono carenti i servizi essenziali: studi medici, attività con vendita al dettaglio, e simili.

Divieti
La legge n. 25 del 3 dicembre 2012 non è attuabile nei casi in cui gli strumenti urbanistici comunali assimilano le aree a: zone omogenee “A”, vale a dire centri storici; zone omogenee “B”: tessuti consolidati definiti di valore storico, culturale o architettonico nei vigenti strumenti urbanistici. In tal caso ogni comune è chiamato a organizzarsi in base al piano regolatore. Nella voce “divieti” della “Legge Casa” rientrano inoltre le aree a vincolo di inedificabilità, non si interviene, cioè, su zone su cui insistono beni culturali, aree di interesse naturalistico e paesaggistico, aree a rischio idrogeologico.

Titoli abilitativi
Esistono procedure più semplici per l’attivazione di quanto detto finora, procedure che, seppure non richiedono la concessione edilizia o il permesso a costruire, non escludono, comunque, la necessità di produrre un progetto. È il caso della cosiddetta SCIA: segnalazione certificata di inizio attività, e della “DIA”, dichiarazione di inizio attività. Entrambe sono contemplate per interventi di ampliamento, o rinnovamento, del patrimonio edilizio esistente, oppure per operazioni straordinarie di riuso del patrimonio edilizio esistente.

Oneri di costruzione
In caso di interventi straordinari di riuso, di ampliamento o rinnovamento del patrimonio edilizio esistente è dovuto un contributo di costruzione che i comuni possono richiedere in base ai metri quadri.

Monetizzazione degli standards
Per standards si intendono quelle aree pubbliche (parcheggi, spazi verdi, etc.) a servizio delle attività o degli immobili abitativi che si possono ottenere anche altrove rispetto alla zona in cui insiste la proprietà, versando al comune una somma commisurata a: acquisizione di altre aree; realizzazione di standards; mancata realizzazione dei parcheggi privati. (A. P.)


Fonti

• http://www.consiglio.basilicata.it/consiglionew/site/Consiglio/detail.jsp?sec=100052&otype=1115&id=327888 (resoconto della seduta del Consiglio regionale del 20 novembre 2012 in cui è stata approvata la legge)
• http://www.consiglio.basilicata.it/consiglionew/site/Consiglio/detail.jsp?sec=107173&otype=1150&id=380351&anno=2012 - Legge regionale n. 25/2012 - "Modifiche alla Legge Regionale 7.08.2009, n. 25 (Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente), alla Legge Regionale 11 agosto 1999, n. 23 (Tutela, Governo ed Uso del Territorio); alla Legge Regionale 7 agosto 1996, n. 37 (Procedure per l’approvazione degli strumenti attuativi in variante agli strumenti urbanistici generali), alla Legge Regionale 27 luglio 1979, n. 23 (Disciplina transitoria delle procedure di approvazione degli strumenti urbanistici di attuazione), in attuazione dell’art. 5 comma 9 del Decreto Legge 13.05.2011, n. 70 convertito, con modificazioni dalla Legge 12 luglio 2011, n. 106””.
• http://www.regione.basilicata.it/giunta/site/giunta/department.jsp?dep=100050&area=1963850 (sintesi dei contenuti del Piano casa dal sito internet della Regione Basilicata)
• http://www.regione.basilicata.it/giunta/files/docs/DOCUMENT_FILE_1963842.pdf (domande e risposte sul Piano casa dal sito internet della Regione Basilicata)
• Intervista all’architetto Domenico Ragone, Dirigente dell’Ufficio Urbanistica e Tutela del Paesaggio della Regione Basilicata
• www.edilportale.com (Il motore di ricerca dell’edilizia) 

Redazione Consiglio Informa